‘Ieder lid van de VvE is erop vooruit gegaan’
Ga ik mijn huis verduurzamen of niet? Het is een dilemma voor veel woningeigenaren. Vooral voor wie een appartement bezit en dus lid is van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Want zoveel mensen, zoveel meningen. Toch kreeg het VvE-bestuur van het appartementencomplex aan de Steijgerweg alle neuzen dezelfde kant op. Hoe is dat gelukt en wat heeft het opgeleverd?
Aan de Steijgerweg in Strijp, dicht bij de binnenring, staat een flat uit 1972. Ze telt 40 appartementen: 26 zijn er in bezit van Slimmer Kopers, de rest is eigendom van Trudo en wordt verhuurd.
Julinka is één van die Slimmer Kopers. Ze woont er al 15 jaar. De eerste jaren had ze niet zoveel met haar VvE, bekent ze. ‘Ik ging niet eens naar alle vergaderingen.’ Maar naarmate ze zich er thuis voelde, groeide haar betrokkenheid. Vijf jaar geleden trad ze toe tot het VvE-bestuur.
De maat vol
Een terugkerend onderwerp tijdens VvE-vergaderingen was de gebrekkige isolatie. “In de winter blijft het binnen koud en in de zomer drijven we naar buiten, klonk op elke vergadering. Toen in coronatijd de gasprijzen de pan uit rezen, was de maat vol. We besloten met elkaar het gebouw grondig te verduurzamen.”
Dat was voor het bestuur een nieuwe tak van sport. Julinka: “Zelf run ik een evenementenbureau. De rest van het bestuur bestond uit een projectleider bij een audiovisueel bedrijf en een directeur van een kinderopvangorganisatie. Onze grootste gezamenlijke wapenfeiten tot dan toe waren het verwijderen van boomwortels en het onderzoeken van de mogelijkheden voor zonnepanelen.”
Vast in de offertefase
Dat de verduurzaming van 40 woningen, 40 inpandige bergingen en 6 inpandige garages een opgave van een geheel andere orde was, had het VvE-bestuur wel verwacht. Maar dat ze al in de offertefase vastliep, was een vieze tegenvaller. Julinka: “We benaderden de ene na de andere aannemer. ‘Sorry, maar we doen niet aan offertes voor VvE’s’, kregen we steevast te horen. ‘Het is veel werk en leidt zelden tot een opdracht: de eigenaren worden het maar niet eens.’ Slechts één aannemer wilde het wel doen. Maar alleen voor de hoofdprijs.”
Ten einde raad stelde het VvE-bestuur in een algemene ledenvergadering voor om begeleiding in te schakelen van een professioneel team van vb&t VvE Diensten. Julinka: ‘Een bekende partij voor ons, omdat we hier ook onze VvE-beheerder inhuren.’ De VvE ging akkoord en kreeg kort daarna een technisch manager duurzaamheid en een projectmanager duurzaamheid aan haar zijde. Vanaf dat moment kwam de vaart erin.
Hulptroepen
“Binnen de kortste keren lagen er wél offertes op tafel. Dat kwam omdat onze hulptroepen over een netwerk van aannemers beschikten met wie ze vaker zaken deden namens VvE’s. Ze pakten het ook slim aan. In plaats van alles uit te besteden aan één aannemer, benaderden zij specialisten voor specifieke onderdelen. De opgeleverde offertes beoordeelden ze voor ons op kwaliteit en ze hebben een goede prijs voor ons uitonderhandeld.”
Het bestuur vroeg hen ook uit te zoeken op welke subsidies en leningen de VvE een beroep kon doen. “Daar is kennis voor nodig die onze VvE niet had.” De ingehuurde deskundigen wezen het bestuur ook op noodzakelijke onderzoeken. “In ons geval ging het om asbest, brandveiligheid en flora en fauna. Daar kwam gelukkig niets spannends uit. Zeker zo’n laatste onderzoek kan zomaar één of twee jaar vertraging opleveren als er vervolgonderzoek nodig is.”
Op basis van de verzamelde offertes en informatie en met hulp van de experts stelde het bestuur een set samen van basismaatregelen. Daarbij bedachten ze vier pakketten met aanvullende opties; oplopend van niets meer doen dan wat in het bestaande meerjarenonderhoudsplan stond, tot het vervullen van alle verduurzamingswensen. Elk pakket had een uitgewerkt prijskaartje, inclusief subsidies en lening. “Zo was helder welke impact iedere aanvullende maatregel zou hebben op de maandelijkse bijdrage.”
Samen kiezen
In april 2023 had de VvE eindelijk alle informatie in handen om een definitieve keuze te maken: wat zou er hoe verduurzaamd worden? Een reuzespannend moment waar het VvE-bestuur drie jaar naartoe had gewerkt. Julinka: “Deze vergadering vroeg om meer dan alleen een poster in de hal. We hebben als bestuur daarom bijna elke bewoner persoonlijk aangesproken: ‘Jij komt toch ook stemmen?’ We liepen nog net niet met trommels door de gang.”
De campagne loonde. Alle eigenaren kwamen naar de vergadering. En nog belangrijker: ze stemden in met de basismaatregelen. Van de aanvullende pakketten kwam één van de uitgebreidere varianten als winnaar uit de bus. “Twee mogelijk kostbare maatregelen hierin waren het isoleren van de bergingen en de plafonds van de inpandige garages. Iets waar alleen de bewoners van de eerste verdieping belang bij hadden. Toch waren alle kopers bereid mee te betalen. We laten niemand stikken, was de gedachte.”
Grondige aanpak met een prijskaartje
De inpandige bergingen en inpandige garages hebben een geïsoleerd plafond gekregen en het balkon en de galerij een nieuwe coating. De balkonzijde heeft nieuwe beglazing en er is asbest gesaneerd. Ramen zijn vervangen door HR++-glas. Ook hebben de bewoners meteen de algemene ruimten aan laten passen aan de nieuwste brandveiligheidseisen; een klus die toch al op de planning stond voor groot onderhoud.
Voor de hele operatie speelde de VvE een kleine negen ton vrij. 260.000 Euro daarvan kwam uit hun reservepot voor groot onderhoud. Voor de resterende 600.000 euro sloten de VvE-leden een lening af. Dit betekende een verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage van 120 naar 200 euro voor woningen met een berging.
Goede kans op terugverdienen
Na twee maanden was de oplevering een feit. Ieder lid van de VvE is erop vooruit gegaan. Sowieso qua comfort, maar waarschijnlijk ook in waarde. Julinka: “Of je je investering terugverdient weet je pas als je verkoopt, maar het ziet er goed uit. We hebben voor elke woning een nieuw energielabel gekocht. Voor de verduurzaming zaten er appartementen tussen met een E- of F-label. Nu is B het laagste label; het merendeel is A geworden.”
Er is nog wat geld over van het bouwbudget. “Hiermee hadden we de eigen bijdrage kunnen verlagen. Dan had ieder het geld in de eigen zak kunnen steken. Maar in plaats daarvan hebben we met z’n allen besloten om een eerste aflossing te doen. Het belang van de VvE stond voorop.”
Lees hier de tips van Julinka en van Evelien Poppelaars, VvE-beheerder van de Steijgerweg.